Se avecinan días oscuros para el sector inmobiliario comercial de EE. UU. y los bancos que mantienen los préstamos

Las preocupaciones bancarias en EE.UU. esta semana fueron provocadas por:

• New York Community Bancorp recorta su dividendo debido a mayores estándares de capital y tensiones comerciales
• Un banco japonés informa pérdidas inesperadas en bienes raíces comerciales en EE. UU.
• Deutsche Bank destaca pérdidas en bienes raíces comerciales en Estados Unidos

A pesar de todos los datos económicos de esta semana, fueron estas mismas acciones las que hicieron que los rendimientos de los bonos estadounidenses a 10 años cayeran 14 puntos básicos en el transcurso de la semana.

Aquí hay ecos de las hipotecas de alto riesgo porque nadie sabe realmente el alcance del problema, quién soporta las pérdidas y cómo podría manejarse. Lo que está claro es que los inmuebles de oficinas se ven gravemente afectados por los cambios en el trabajo desde casa tras la pandemia. La desocupación es alta y los inquilinos tienen un poder increíble para exigir alquileres más bajos.

Las normas bancarias exigen que se realicen amortizaciones una vez que las pérdidas sean razonablemente previsibles, pero esto aún no ha sucedido, en parte porque aún no está claro cuántos trabajadores serán llamados a regresar a la oficina y cuántas empresas se irán.

En cualquier caso, es justo decir que las pérdidas serán elevadas. ¿Cómo de alto? Goldman Sachs estima que este año y el próximo vencerán 1,2 billones de dólares en hipotecas comerciales, o alrededor de una cuarta parte de todas las hipotecas comerciales pendientes, y el nivel más alto registrado fue en 2008.

Los mayores tenedores individuales son los bancos con una participación del 40%. Otras estimaciones sitúan el “muro de madurez” en 1,5 billones de dólares, según Reuters.

«El mercado de oficinas se encuentra en una crisis existencial en este momento», dijo Barry Sternlicht, director ejecutivo de Starwood Capital Group (115 mil millones de dólares en activos gestionados) en la conferencia Global Alts. “Se trata de una clase de activos de 3 billones de dólares que probablemente vale 1,8 billones de dólares. Hay 1,2 billones de dólares en pérdidas por ahí, y nadie sabe exactamente dónde está todo«.

A modo de ejemplo, el tamaño total del mercado de hipotecas de alto riesgo de Estados Unidos en 2007 fue de 1,3 billones de dólares.

Hay dos cosas que hacen que esta situación sea particularmente precaria:

• Los bancos pequeños/regionales soportan la mayor parte de las pérdidas y no tienen la capacidad de soportar mucho dolor.
• Debido a las pérdidas en el mercado de bonos mantenidos hasta el vencimiento, obtener nuevo capital es prohibitivamente costoso y en muchos casos imposible.

Hay una razón por la que el mercado de bonos se puso muy nervioso, muy rápidamente, esta semana.